Reforma mal feita: o que fazer quando o empreiteiro entrega com defeito ou abandona a obra

Imagine esta situação: a reforma do banheiro leva seis semanas, e não as duas prometidas. Quando o empreiteiro enfim recolhe as ferramentas, o piso tem um desnível visível perto do ralo, e a água do banho escorre para o lado errado. Duas semanas depois, surge uma mancha de umidade na parede do quarto vizinho. As mensagens ao profissional ficam sem resposta. O dinheiro já foi pago — quase todo adiantado, “para o material”.

Situações assim costumam vir com uma sensação: a de que “não adianta fazer nada, porque não tinha contrato”. Não é necessariamente verdade. A lei trata a reforma como contrato de prestação de serviço — muitas vezes uma relação de consumo — e prevê prazos, garantias e caminhos concretos para quem recebeu uma obra com defeito ou viu o profissional desaparecer.

O foco aqui é a reforma contratada com pedreiro, empreiteiro ou empresa de reforma — não o atraso de imóvel na planta, que tem regras próprias.

A reforma é uma relação de consumo?

Na maioria dos casos, sim. Para o CDC, serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo mediante remuneração (art. 3º, §2º). Quem reforma a própria casa é destinatário final; a empresa de reforma e o empreiteiro que trabalha com habitualidade são fornecedores. E o CDC protege mais: responsabilidade sem culpa e escolha da reparação.

Quando a análise muda

Se o serviço foi prestado por alguém que não exerce a atividade com habitualidade — um conhecido que “fez um bico” —, pode-se discutir se há relação de consumo; aí valem as regras do Código Civil sobre empreitada, que também protegem o dono da obra. E quando o contratado é profissional liberal, como engenheiro ou arquiteto autônomo, a responsabilidade pessoal dele depende de culpa (art. 14, §4º, do CDC). A empresa de reforma responde de forma objetiva.

Vício ou fato do serviço: a diferença que define o prazo

Vício do serviço

É o defeito que torna o próprio serviço inadequado: o piso torto, o rejunte que solta, a porta que não fecha, o caimento errado do box. O art. 20 do CDC permite ao consumidor escolher entre:

• a reexecução do serviço, sem custo adicional;
• a restituição imediata do valor pago, atualizado, sem prejuízo de perdas e danos;
• o abatimento proporcional do preço.

A reexecução pode ser confiada a terceiros capacitados, por conta e risco do fornecedor (art. 20, §1º). Em tese, é possível chamar outro profissional e cobrar o custo de quem fez mal feito — desde que o defeito esteja documentado antes. Se o problema estiver no material (um revestimento com defeito de fábrica), entram também as regras do vício do produto (art. 18).

Fato do serviço

É quando o defeito causa dano além da obra: a infiltração que estraga o guarda-roupa, o forro que cai e machuca alguém, o curto-circuito que queima eletrodomésticos. O art. 14 do CDC responsabiliza o fornecedor por esses danos, independentemente de culpa.

Os prazos: onde muita gente perde o direito

90 dias para reclamar do vício

O CDC fixa 30 dias para serviços não duráveis e 90 dias para os duráveis, como a reforma. No vício aparente, o prazo conta do término da execução (art. 26, II e §1º); no oculto — a infiltração da primeira chuva forte —, conta de quando o defeito ficar evidenciado (art. 26, §3º).

A reclamação comprovadamente feita ao fornecedor obsta esse prazo até a resposta negativa inequívoca (art. 26, §2º, I). Por isso, reclame por escrito e guarde a prova.

5 anos para indenização por danos

Quando há fato do serviço, a pretensão de reparação dos danos prescreve em 5 anos, contados do conhecimento do dano e de quem o causou (art. 27 do CDC).

A garantia de 5 anos do Código Civil

Nos edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo (art. 618). Pelo parágrafo único, o dono decai do direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício (prazo cuja aplicação e alcance são discutidos, como explicado abaixo).

Duas cautelas. Essa garantia mira solidez e segurança — laje, estrutura, telhado, ampliação; troca de piso ou pintura dificilmente é “construção considerável”. E a forma como os 180 dias convivem com os prazos do CDC e com o prazo para pedir indenização é discutida nos tribunais. Por segurança, trate o surgimento do defeito como sinal para agir rápido.

Um exemplo concreto

Imagine uma reforma de cozinha contratada por R$ 18.000, com 70% adiantados, concluída em 10 de março. Em abril, o morador nota que o piso tem desnível (vício aparente); em junho, com as chuvas, surge infiltração (vício oculto) que estraga um armário de madeira.

O desnível deveria ser reclamado até cerca de 8 de junho (90 dias do término). Para a infiltração, os 90 dias contam de quando ela apareceu. O armário danificado é fato do serviço, com 5 anos para pedir reparação. Se houve notificação por escrito em abril sem resposta, o prazo de reclamação, em regra, fica obstado desde então, já que o silêncio normalmente não equivale a uma resposta negativa inequívoca (a análise depende do caso). Os números são ilustrativos.

Quando o empreiteiro abandona a obra

Pelo Código Civil, se a execução for suspensa sem justa causa, o empreiteiro responde por perdas e danos (art. 624). E, diante do inadimplemento, a parte prejudicada pode pedir a resolução do contrato ou exigir o seu cumprimento, com indenização em qualquer caso (art. 475).

As perdas e danos abrangem o que se perdeu e o que razoavelmente se deixou de ganhar (art. 402): etapas pagas e não executadas, o custo extra para outro profissional terminar, um aluguel pago porque o imóvel ficou inabitável. O art. 249 permite mandar executar o serviço por terceiro à custa de quem se recusa ou está em mora — e, em urgência, como um telhado aberto em época de chuva, sem autorização judicial, com ressarcimento posterior.

Nem toda paralisação é abandono. O empreiteiro pode suspender a obra por culpa do dono, força maior ou dificuldades imprevisíveis excessivamente onerosas, entre outras hipóteses (art. 625). Atraso no pagamento combinado, por exemplo, pode justificar a parada.

Contrato, orçamento e ART/RRT

“Mas não tinha contrato.” O contrato de empreitada não exige forma escrita para existir. Mensagens de WhatsApp, comprovantes de PIX, recibos e testemunhas podem demonstrar o que foi combinado.

O CDC exige orçamento prévio discriminando mão de obra, materiais, pagamento e datas de início e término (art. 40); aprovado, ele obriga as partes. Executar serviço sem orçamento e autorização expressa é prática abusiva (art. 39, VI).

Em reformas com engenharia ou arquitetura — estrutura, demolição de paredes, instalações relevantes —, a lei exige a ART, no CREA (Lei 6.496/1977), ou o RRT, no CAU (Lei 12.378/2010). Eles identificam quem responde tecnicamente pela obra e costumam pesar numa discussão futura.

O cuidado com o pagamento por etapas

Na obra paga por etapas ou por medição, tudo o que foi pago presume-se verificado, e o que foi medido presume-se verificado se não houver denúncia de vícios em 30 dias (art. 614, §§1º e 2º). Pagar etapa sem ressalva pode enfraquecer uma reclamação posterior: se algo não ficou bom, registre por escrito antes.

Provas: o que reunir

• Fotos e vídeos do defeito, com data e referência de medida (trena, nível);
• Conversas com o profissional sobre preço, prazo e materiais;
• Comprovantes de pagamento e notas fiscais dos materiais;
• Orçamento, contrato e ART/RRT, se houver;
• Laudo técnico de engenheiro ou arquiteto com o defeito, a causa provável e o custo de correção — sobretudo antes de outra pessoa refazer o serviço.

Como agir

1. Documente antes de mexer. Refazer sem registrar o defeito pode apagar a principal prova.
2. Notifique o empreiteiro por escrito, descrevendo o problema e fixando prazo razoável para correção. Guarde a prova do envio.
3. Procure o Procon ou, se o fornecedor for empresa cadastrada, o consumidor.gov.br (a plataforma não alcança o pedreiro autônomo).
4. Avalie o Juizado Especial Cível, que julga causas de até 40 salários mínimos (R$ 64.840 em 2026). Até 20 salários mínimos (R$ 32.420), é possível ir sem advogado; acima disso, a assistência é obrigatória (Lei 9.099/1995, arts. 3º e 9º). Casos que exigem perícia complexa podem ter de seguir na Justiça comum.
5. Fique atento aos prazos: 90 dias para o vício, 180 dias do art. 618 para problemas de solidez (se aplicável ao seu caso), 5 anos para danos.

Sinais de alerta

• Pedido de pagamento quase integral adiantado, sem cronograma de etapas;
• Nenhum orçamento por escrito, nem mesmo por mensagem;
• Obra estrutural sem engenheiro ou arquiteto responsável;
• Profissional que some quando questionado sobre um defeito.

Considerações finais

A reforma mal feita costuma ser tratada como azar doméstico, mas pode configurar, juridicamente, descumprimento de contrato. O CDC permite escolher entre refazer, receber de volta ou abater o preço, e o Código Civil responsabiliza o empreiteiro que abandona a obra ou entrega construção sem solidez.

O que mais compromete esses direitos não é a falta de contrato formal, e sim a demora: os prazos são curtos e o defeito tende a ser corrigido às pressas, sem registro. Documentar, notificar por escrito e agir no prazo preserva as alternativas — e cada situação merece análise individual.

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Fundamentos legais citados

• CDC (Lei 8.078/1990) — arts. 3º, §2º; 14, caput e §4º; 18; 20 e §1º; 26, II, §§1º a 3º; 27; 39, VI; 40.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 249, 402 e 475; arts. 610 a 626 (empreitada), em especial 614, 618 e parágrafo único, 624 e 625.
• Lei 6.496/1977 (ART) e Lei 12.378/2010, art. 45 (RRT).
• Lei 9.099/1995, arts. 3º, I, e 9º (Juizado Especial Cível); Decreto 12.797/2025 (salário mínimo de 2026).

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica do seu caso.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica individualizada.